Die eigene Immobilie bindet viel Kapital, der Auszug ist aber für viele keine Option. Ein Teilverkauf kann die Lösung sein.

Die selbst genutzte Immobilie macht in der Regel den Großteil des Vermögens aus oder ist oftmals der einzige Vermögenswert. Das macht einen notwendigen Umbau, eine Sanierung oder Renovierung im Alter zu einem finanziellen Problem. Die Wohnung oder das Haus zu verkaufen und in eine Mietwohnung zu ziehen, ist für viele keine Option. Daher lohnt der Blick auf Alternativen, die es erlauben, im Eigenheim zu bleiben und trotzdem einen Teil der Immobilie flüssig zu machen.

Beleihung

Sofern die Immobilie lastenfrei ist, kann ein neues Darlehen aufgenommen werden. Eine Beleihung bis zu 50 Prozent des ermittelten Verkehrswertes ist trotz der zuletzt gestiegenen Zinsen meist zu günstigen Konditionen möglich. Befindet sich das Objekt in begehrten Städten, sollte in den letzten Jahren eine Wertsteigerung stattgefunden haben. 50 Prozent des aktuellen Wertes entsprechen dann oft dem Kaufpreis vor 15 oder 20 Jahren. Ab einem gewissen Alter kann es allerdings schwierig sein, einen Kreditgeber zu finden; insbesondere wenn die Rentenerwartung oder die Rente niedrig sind.

Umkehrhypothek

Stehen regelmäßige Zahlungen im Vordergrund, kann man sich für eine Art Immobilienverrentung entscheiden. Die eigene Immobilie dient dabei als Sicherheit für einen Kredit, der als einmalige Zahlung, als zeitlich befristete Rente oder als lebenslang gezahlte Rente ausgezahlt wird. Nach dem Tod des Eigentümers wird das Darlehen entweder durch den Verkauf der Immobilie getilgt oder das Objekt geht in den Besitz des Darlehensgebers über.

Teilverkauf

Ist das Objekt schuldenfrei, kann der Eigentümer bis zu 50 Prozent, mindestens aber 100.000 Euro, des Verkehrswertes an einen Teilkäufer veräußern. Im Gegenzug erhält man ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchrecht, das im Grundbuch vermerkt wird. Der Verkäufer behält die volle Entscheidungsgewalt über die Immobilie. Er kann das Objekt weiterhin verkaufen, vermieten oder vererben. Die Käuferunternehmen erhalten aber ein Nutzungsentgelt. Das sind derzeit in etwa 2,90 bis 3,25 Prozent jährlich bezogen auf die Auszahlungssumme. Die Kosten für den Notar, die Grundbucheintragungen und die Verkehrswertentwicklung trägt komplett der Käufer. Stirbt der Immobilieneigentümer, können die Erben entscheiden, ob sie ihren Teil veräußern oder den schon verkauften Teil zurückkaufen und so die Immobilie wieder komplett übernehmen wollen.

Leibrente

Die Leibrente für eine Immobilie eröffnet älteren Eigentümern die Möglichkeit, ihr Haus heute zu verkaufen, ohne ausziehen zu müssen. Der Käufer erwirbt die Immobilie, räumt dem bisherigen Eigentümer aber ein lebenslanges Wohnrecht ein. Der Kaufpreis wird dabei nicht komplett bei Vertragsabschluss ausgezahlt, sondern als monatliche Rente. Wahlweise kann eine zusätzliche Einmalzahlung vereinbart werden. Dieser Anspruch auf Leibrente und das Wohnrecht werden an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen. Erst mit dem Ableben des Verkäufers kann der neue Eigentümer frei über die Immobilie verfügen. Voraussetzung ist außerdem, dass die Immobilie selbst bewohnt wird. Je nach Leibrenten-Anbieter muss das Objekt einen Wert von mindestens 200.000 bis 250.000 Euro haben, damit ein Verkauf möglich ist.

Fazit: Die höchste finanzielle Flexibilität erhält man sicherlich, wenn man einen größeren Einmalbetrag erhält. Sofern man noch berufstätig ist und finanzielle Flexibilität wichtig ist, sollte man die Beleihung seiner Immobilie prüfen, da die Gesamtkosten geringer ausfallen. Zudem kann eine Grundschuld sich günstig auf die Erbschaftssteuer auswirken, weil der Kredit den Wert der Immobilie mindert. Außerdem ändert sich nichts an den Eigentumsverhältnissen. Bei einem Kredit ist allerdings zu berücksichtigen, dass eine Tilgung vorhanden ist, die die monatliche Belastung erhöht. Für ältere Eigentümer, Rentner oder Menschen mit geringem Einkommen kommt eher der Teilverkauf infrage. In beiden Fällen sollte das Geld nicht komplett ausgegeben werden, sondern ein signifikanter Teil in ein gut strukturiertes, liquides Wertpapierportfolio investiert werden. Durch die Ausschüttungen und die Wertentwicklung können die monatlichen Ausgaben für Kreditkosten und das Nießbrauchentgelt neutralisiert oder zumindest abgemildert werden.

Über den Autor: Andreas Görler

Andreas Görler ist Senior Wealthmanager bei der Wellinvest – Pruschke & Kalm GmbH in Berlin.

Thomas Brummer war bereits für das Anlegermagazin "Der Aktionär" und das Verbraucherportal biallo.de tätig. Zudem hospitierte er in der Wirtschaftsredaktion der Rheinischen Post in Düsseldorf. Seit 2018 ist er Mitglied der Redaktion und seit 2020 als stellvertretender Chefredakteur für das Anlegerportal extraETF.com und das Extra-Magazin verantwortlich. Er verfasst zudem regelmäßig Beiträge auf geld-digital.de.