Senioren stehen im Alter oft vor der Frage, wie der Lebensabend finanziert werden kann. Denn oft steckt ein beachtliches Vermögen im Haus – ihre Rente ist dagegen oft niedrig. Neben dem Verkauf der Immobilie bietet sich auch das noch eher unbekannte Konstrukt der Immobilienverrentung an. Mit der Verrentung ihrer Immobilie können sie ihr Eigenheim zu Geld machen und trotzdem darin wohnen bleiben.

Rentner in einem abbezahlten Haus in einer größeren Stadt haben es gut, so die Annahme. Doch was bringt der oft stattliche Immobilienwert, wenn Ruheständler die Immobilie selbst bewohnen? Richtig, für den Lebensunterhalt nichts. Im Gegenteil: Oft stehen sogar massive Kosten ins Haus. Was etwa, wenn Dach oder Heizung Austausch nötig hätten? Trotz ihres beträchtlichen Immobilienvermögens wird es also für viele Ruheständler am Monatsende finanziell eng.

Ausweg Immobilienverrentung

Auf den ersten Blick am einfachsten scheint es, einen Immobilienmakler anzurufen, der die Immobilie verkauft. Doch wie heißt es landläufig? Einen alten Baum verpflanzt man nicht. Ein Verkauf ist damit kein Thema. Die sogenannte Immobilienverrentung kann eine Lösung für beide Probleme sein. Senioren können in ihren angestammten Wohnräumen bleiben und machen diese dennoch zu Geld.

Das Prinzip

Bei der Immobilienverrentung zahlt der Käufer einem Ruheständler eine monatliche Rente. Der Senior erhält in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht. Mit Ableben des Zahlungsempfängers wird der Käufer uneingeschränkter Eigentümer. Die Höhe dieser Zusatzrente hängt vom Geschlecht ab und steigt mit dem Alter sowie dem Wert der Immobilie. „Das Konzept ist für Senioren ohne Kinder die ideale Möglichkeit, das Thema ‘wer soll später mal meine Immobilie erben‘ rechtzeitig zu lösen“, sagt Otto Kiebler, Geschäftsführer von Haus plus Rente. Denn das Haus oder die Wohnung geht im Todesfall des Leibrentners an die andere Vertragspartei. Um dieses Risiko zu reduzieren, können Verkäufer eine Mindestlaufzeit vereinbaren. Erben erhalten dann bis zu diesem festgelegten Datum weiterhin die Rentenzahlungen. Für Senioren mit Kindern macht die Immobilienverrentung im Übrigen unter Umständen auch Sinn, etwa wenn diese finanzielle Unterstützung benötigen.

Das Nießbrauchrecht bietet die Möglichkeit, die eigene Immobilie im Ruhestand zu Geld zu machen, ohne dabei ausziehen zu müssen oder auf Mieteinnahmen verzichten zu müssen. Diese Möglichkeit besteht auch beispielsweise für Eltern, die ihre Immobilie ihren Kindern übertragen möchten, ohne dabei ihr wirtschaftliches Eigentum zu verlieren.

Diese Spielarten gibt es

„Mehr als 80 Prozent der Senioren entscheiden sich für das Nießbrauchangebot“, berichtet Kiebler. Bei dieser Variante wird der Kaufpreis einmalig ausbezahlt. Der Verkäufer darf die Immobilie bis zu seinem Lebensende nutzen. Der Verkäufer hat jedoch mehr als ein bloßes Wohnrecht, er darf die Immobilie sogar vermieten und die Einnahmen einstreichen. Eine andere Möglichkeit ist die Leibrente, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraf 759 geregelt ist. Der Senior darf bis zum Tod in der Immobilie leben und erhält dafür regelmäßige Zahlungen. „Das Inflationsrisiko sollte bei einer wiederkehrenden Zahlung berücksichtigt werden – hier kann eine Anpassungsklausel vereinbart werden“, sagt Michael Herte, Rechtsexperte bei der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein. Eine weitere Option ist der Verkauf der Immobilie bei gleichzeitiger Rückmietung. Das ist für jene Senioren interessant, die ohnehin einen zeitnahen Auszug planen, etwa in ein Senioren- Wohnheim. Verbraucherschützer Herte bringt die Umkehrhypothek als weitere Alternative ins Spiel: „Eine Bank vergibt ein Darlehen und besichert es per Grundschuld. Der Senior bleibt Eigentümer. Im Todesfall können zum Beispiel die Erben das Darlehen samt Zinsen zurückzahlen oder das Haus versteigern lassen.“ Bei diesem Modell seien die Rentenzahlungen gemessen am Gebäudewert gering, da Banken mit einer sehr hohen Lebenserwartung rechnen und hohe Sicherheitsabschläge beim Beleihungswert vornehmen würden. Generell kann aber der Königsweg sein, das Objekt konventionell zu verkaufen und als langfristiger Mieter in der Immobilie zu bleiben. Das ist aber oft nicht möglich.

Besteuerung der Immobilienverrentung

Bei Einnahmen ist immer, um es mit Altkanzler Helmut Kohl zu sagen, „entscheidend, was hinten rauskommt“. Einmalzahlungen sind steuerfrei, wenn Senioren zuvor mindestens zwei Jahre in der Immobilie gelebt haben. Bei vermieteten Immobilien gilt eine Frist von zehn Jahren. Für die Grunderwerbsteuer stehen Käufer und Verkäufer dem Finanzamt als Gesamtschuldner gegenüber. „Üblicherweise wird aber vertraglich zwischen den Parteien vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt“, so Herte. Bei monatlichen Zahlungen gestaltet sich die Situation etwas anders. Der Ertragssteuersatz richtet sich nach dem Alter zu Beginn der Immobilienverrentung. So liegt er etwa bei einer 65-jährigen Person bei 18, bei einem 75-Jährigen bei elf und bei einem 85-jährigen Rentner bei fünf Prozent. Hierzu ein Beispiel: Ein Immobilieneigentümer schließt mit 69 Jahren eine Leibrente ab. Die monatliche Rente beträgt 1.000 Euro. Aufgrund seines Alters ergibt sich ein Ertragsanteil von 15 Prozent, im Rechenbeispiel als in Höhe von 150 Euro. Auf diesen Betrag wird sein persönlicher Steuersatz von 25 Prozent angewandt. Durch die Leibrente fallen im Monat 37,50 Euro fürs Finanzamt an.

Beispiel: Steuerpflichtiger Ertragsanteil

  • 65 Jahre = 18 %
  • 69 Jahre = 15 %
  • 72 Jahre = 13 %
  • 76 Jahre = 10 %
  • 81 Jahre = 7 %
  • 85 Jahre = 5 %

Das Konzept eignet also eher für Eigentümer ab 70 Jahren, die verschuldet sind, eine geringe Rente beziehen oder ihr Haus nicht vererben wollen oder können, weil sie keine Nachkommen haben. Wer Kinder hat, sollte dieses Vorhaben vorab mit ihnen besprechen. In einigen Fällen kann auch der direkte Verkauf sinnvoller sein.

Das Inflationsrisiko sollte bei einer widerkehrenden Zahlung berücksichtigt werden. Hier kann eine Anpassungsklausel vereinbart werden.

Das sagt die Verbraucherzentrale zur Immobilienverrentung

Michael Herte Verbraucherzentrale
Michael Herte, Referat Finanzdienstleistungen, Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein e.V.

Michael Herte, Rechtsexperte bei der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein, steht geld-digital.de Rede und Antwort.

Herr Herte, für wen ist eine Immobilienverrentung sinnvoll?

Für Menschen, die alter sind als 70 und unbedingt in ihrer Immobilie den Lebensabend verbringen möchten, dabei aber die eigene Rente aufstocken wollen. Wenn Kinder oder andere potentielle Erben vorhanden sind, sollte zuvor mit diesen über das Vorhaben gesprochen werden.

Welche Spielarten gibt es bei der Immobilienverrentung?

Es gibt zum einen die Leibrente (§ 759 BGB) – bis zum Tod darf der Senior in der Immobilie wohnen und er erhält eine wiederkehrende Zahlung. Dann gibt es den Nießbrauch. Ein Betrag wird mit einem Mal gezahlt, der Senior darf die Immobilie weiter bis zum Tod nutzen (auch vermieten) und kann den Betrag zum Beispiel in eine Rentenversicherung einzahlen. Daneben gibt es die Umkehrhypothek. Eine Bank vergibt ein Darlehen und besichert es per Grundschuld. Der Senior bleibt Eigentümer. Im Todesfall können etwa die Erben das Darlehen samt Zinsen zurückzahlen oder das Haus versteigern lassen. 

Auf was sollten die beiden Parteien achten?

Das Inflationsrisiko sollte bei einer widerkehrenden Zahlung berücksichtigt werden. Hier kann eine Anpassungsklausel vereinbart werden. Bei einer Umkehrhypothek sind die Rentenzahlungen in Relation zu dem aktuellen Gebäudewert eher gering, da Banken mit einer sehr hohen Lebenserwartung rechnen und hohe Sicherheitsabschläge beim Beleihungswert vornehmen. Die Pflichten zur Instandhaltung bzw. die Kostentragung muss berücksichtigt werden. Eine Rente bringt nichts, wenn sie für Reparaturen eingesetzt werden muss.

Wie verhält es sich eigentlich aus Verkäufersicht mit der Steuer?

Die Veräußerung ist ein steuerbarer Vorgang. Für die Grunderwerbsteuer stehen Käufer und Verkäufer dem Finanzamt als Gesamtschuldner gegenüber. Üblicherweise wird aber vertraglich zwischen den Parteien vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt.

Was können sinnvolle Alternativen sein?

In den meisten der mir bekannten Fälle ist der Verkauf der Immobilie und der Erwerb bzw. das Anmieten einer kleineren und barrierefreien Wohnung die beste Lösung.

Markus Jordan ist Gründer und Herausgeber verschiedener Medien im Bereich Finanzen. Über die Firma Isarvest veröffentlicht er das EXtra-Magazin, das führende ETF-Magazin in Deutschland und Geld-Digital – das Verbraucherportal für digitale Finanzangebote. Er ist einer der führenden Experten auf diesem Gebiet.