Start Testberichte, Vergleich & Analyse digitaler Finanzangebote ᐅ Engel & Völkers Capital – Immobilien-Crowdinvesting im Test

ᐅ Engel & Völkers Capital – Immobilien-Crowdinvesting im Test

Engel & Völkers Capital Crowdinvesting
Engel & Völkers Capital hat seit seiner Gründung im Jahr 2009 Immobilienprojekte mit einem Volumen von mehr als einer Milliarde Euro finanziert.

Die Crowdinvesting-Plattform wurde Anfang 2017 von der Engel & Völkers Capital AG und der kapilendo AG mit Sitz in Berlin gegründet. Der Anbieter finanziert Bauvorhaben, Bestandsimmobilien und Grundstücke für Bauträger, Bestandshalter und Projektentwickler und bietet privaten Investoren die Möglichkeit, sich Seite an Seite mit Engel & Völkers Capital daran zu beteiligen.

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Engel & Völkers Capital im Test

Was ist Engel & Völkers Capital?

Vorstellung

Engel & Völkers Capital (EVC) ist eine auf Immobilien spezialisierte Crowdinvestment-Plattform. Im Gegensatz zu vielen Konkurrenten investiert Engel & Völkers Capital und seine institutionellen Partner selbst in jedes Projekt mindestens zehn Prozent. Auf diese Weise will die Plattform sicherstellen, dass jedes Projekt auch umgesetzt wird.

Das Team

Gründerteam Engel & Völkers Capital
Die Geschäftsführung der Plattform. Marc Laubenheimer (l) und Tobias Barten (r).

Geschäftsführer Marc Laubenheimer war vor Eintritt bei Engel & Völkers Capital als COO Regulatory Affairs & Controls im Vertrieb für die Deutsche Asset Management (DWS) tätig.

Geschäftsführer Tobias Barten war vor seiner Tätigkeit bei der Crowdinvesting-Plattform Engel & Völkers Capital als Vertriebsspezialist für Kapitalanlageimmobilien bei der Deutschen Apothekerbank in München und Berlin sowie als Direktor Alternative Investments bei der Oaklet GmbH in Frankfurt tätig.

Wie funktioniert Engel & Völkers Capital?

Engel & Völkers Capital sondiert den Markt und sucht gemeinsam mit Partnern passende Projekte aus. Dabei gibt EVC vor, die Mehrheit der Projekte abzulehnen und als Co-Investor sämtliche Vorhaben genau zu prüfen. Da die Plattform gemeinsam mit Partnern mindestens zu zehn Prozent selbst in auf EVC dargestellte Projekte investiert, entsteht eine Interessengleichheit zwischen Engel & Völkers Capital sowie den Crowdinvestoren. Weiterhin gibt die Plattform eine Finanzierungsgarantie: Kommt weniger Kapital von Seiten der Privatinvestoren, stockt Engel & Völkers den Betrag entsprechend auf.

Co-Investment - Engel & Völkers Capital
Das Co-Investment-Konzept ist das Herzstück von Engel & Völkers Capital.

In was investiert man bei Engel & Völkers Capital genau?

Bei Engel & Völkers Capital investieren Privatanleger in klassische Nachrangdarlehen. Diese sind sogenanntes Mezzanine-Kapital, das in der Regel nicht besichert werden kann. Für Anleger besteht daher das Risiko des Totalverlusts, da Mezzanine-Kapital im Vergleich zu Fremdkapital nachrangig behandelt wird. Scheitert ein Projekt, wird zunächst das Fremdkapital, also in der Regel die Bank, bedient.

Bei Engel & Völkers gibt es aber auf Projektebene noch einige Unterschiede: Manchmal sind nachrangige Grundschulden oder auch Bürgschaften möglich. Diese helfen in der Regel allerdings nur dabei, einen Teil des investierten Kapitals wirklich abzusichern. Jedes Projekt wird zudem in vier Risikoklassen unterteilt, sodass Anleger sich ein passgenaues Portfolio aus Immobilieninvestments selbst bauen können. Konkret handelt es sich bei den Projekten auf EVC um Wohn- und Gewerbeprojekte. Oft sind attraktive Lagen und innovative Konzepte darunter. Anleger sollten sich jedoch von Prospekten nicht beeindrucken lassen und jedes Vorhaben nüchtern prüfen.

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Projekte von Engel & Völkers Capital
Schicke Investments: Viele Projekte auf EVC machen eine Menge her. Anleger sollten aber nüchtern bleiben.

Wie kann ich investieren?

Wie bei anderen Immobilien-Plattformen auch, ist der Investitionsprozess auch bei EVC klar strukturiert

  1. Gebot unverbindlich abgeben
  2. Anmelden und Dokumente erhalten
  3. Gebot überprüfen und bestätigen
  4. Geld direkt überweisen
  5. Rückzahlung erhalten (Zinsen)
  6. Optional: Re-Investition

Fallen für Investoren Kosten an?

Es fallen keinerlei Kosten an. Das investierte Kapital fließt zu einhundert Prozent in das jeweilige Projekt.

Was ist Mezzanine-Kapital?

„Mezzo“ bedeutet „halb“. Mezzanine-Kapital ist eine Mischform aus Fremd- und Eigenkapital. Es verbrieft einerseits kein Eigentum, wie Eigenkapital und bietet zugleich regelmäßige Zinszahlungen, wie Fremdkapital. Anders als bei Fremdkapital sind Sicherheiten aber nur in eingeschränkter Form möglich. Aus Sicht des Kapitalnehmers, also der Projektgesellschaften, stärkt Mezzanine-Kapital jedoch die Eigenkapitalbasis. Aus diesem Grund ist Mezzanine-Kapital bei der Finanzierung von Immobilienprojekten als Beimischung so beliebt.

Mezzanine-Kapital bei Immobilienprojekten
Stärkt die Eigenkapitalbasis: Mezzanine-Kapital.

Was bedeutet qualifizierter Rangrücktritt?

Gerät ein Immobilien-Projekt in Schieflage, kann es bei den Zinszahlungen für Investoren zu Verzögerungen kommen. Dies liegt beispielsweise am vereinbarten qualifizierten Rangrücktritt. Dieser sieht vor, dass Forderungen der Investoren in Nachrangdarlehen so lange nicht befriedigt werden, bis eine Insolvenzgefahr der Projektgesellschaft gebannt ist. Alle Projekte auf Engel & Völkers Capital sehen einen qualifizierten Rangrücktritt vor.

Bei einem Nachrangdarlehen handelt es sich um einen Kredit, bei dem der Kreditgeber seine Forderungen hinter die Forderungen anderer Gläubiger stellt. Bei der Rückzahlung der Kredite werden dann die Darlehen mit höherem Rang zuerst beglichen. Quelle: financescout24.de

Mit welchen Partnern arbeitet Engel & Völkers Capital zusammen?

In den Investitionsprozess bei EVC sind mehrere Partner involviert. Das eingezahlte Kapital wird von einem Treuhänder verwaltet und projektbezogen verwendet. Bei der Analyse von Immobilienprojekten arbeitet Engel & Völkers Capital mit dem Spezialisten für Marktanalyse und Standortbewertung bulwiengesa appraisal GmbH zusammen. Bei der technischen Projektanalyse unterstützt das Beratungsunternehmen Drees & Sommer, und die Prüfung des jeweiligen Projektentwicklers übernimmt die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Roever Broenner Susat Mazars. Alle Ergebnisse werden am Ende von EVC bewertet und führen zu einem Scoring, anhand dessen Risiko und somit auch Zins eines Projekts festgelegt werden.

Engel & Völkers Capital Scoring
Das Scoring gibt eine Orientierung über das Risiko des vorgestellten Projekts.

Welche Sicherheiten gibt es?

Um die Sicherheiten konkret beurteilen können, müssen Anleger wie bei allen Crowdinvestment-Plattformen auch, einen Blick ins Kleingedruckte werfen. Bei manchen Projekten sind auch bei Engel & Völkers Capital nachrangige Grundschulden und Bürgschaften möglich. In der Regel bieten Nachrangdarlehen allerdings keine Sicherheiten im eigentlichen Sinn. Das Besondere bei EVC ist allerdings, dass die Plattform und assoziierte Partner immer auch selbst in Projekte investieren. Dies sorgt für eine Interessengleichheit. Auch die detaillierte Prüfung aller Projekte, die nur dank der eigenen Investments rechtlich überhaupt zulässig ist, sorgt für zusätzliche Sicherheit. Im Vergleich zu einigen Konkurrenten, welche ausschließlich als Vermittler auftreten und nicht selbst investieren, bietet EVC einige Vorteile. Es ist aber nicht so, dass sich Anleger mit Nachrangdarlehen von EVC zurücklehnen können: Die Streuung über mehrere Projekte und Eigeninitiative sind trotzdem gefragt.

Was bedeutet das Kleinanlegerschutzgesetz für Investoren?

Das Kleinanlegerschutzgesetz sorgt dafür, dass private Anleger gemessen an ihrem Vermögen keine zu großen Investments in Produkte wie Nachrangdarlehen tätigen. Das Gesetz regelt, dass Privatpersonen ohne Abgabe einer Selbstauskunft maximal bis zu 1.000 Euro bei einem Emittenten anlegen dürfen. Dank einer Selbstauskunft sind Investments von bis zum Doppelten des monatlichen Nettogehalts möglich, höchstens jedoch 10.000 Euro. Wer ein nicht gebundenes Vermögen von mindestens 100.000 Euro hat, darf ebenfalls diesen Höchstbetrag bei einem Emittenten investieren. Für Kapitalanlagegesellschaften gilt dieses Gesetz nicht.

Welche Pflichten haben Anleger?

Die Pflichten für Anleger auf Crowdinvestment-Plattformen leiten sich aus der Rolle der Anbieter als Vermittler ab: Wer dort investiert, muss sämtliche Projekte und Details zunächst selbst prüfen. Sicherheiten gibt es rein rechtlich nur wenige. Wer investiert, handelt auf eigene Rechnung und muss mögliche Konsequenzen, welche theoretisch bis zum Totalverlust reichen können, selbst tragen. Eine Nachschusspflicht über das investierte Kapital hinaus besteht nicht.

Welche Renditen bieten Investments?

Die Renditen bei Engel & Völkers Capital lagen in der Vergangenheit zwischen vier und sieben Prozent und unterscheiden sich je nach Projektbewertung und Marktlage. Steigt das Zinsniveau allgemein an, ist auch bei Nachrangdarlehen mit höheren Zinsen zu rechnen.

Sind Investments von Engel & Völkers Capital unabhängig?

Ja und nein. Zunächst einmal gilt: Wer auf Engel & Völkers Capital investiert, schließt einen Vertrag mit den jeweiligen Projektgesellschaften. Wird ein Projekt erfolgreich abgeschlossen, fließt auch der Investitionsbetrag inklusive Zinsen zurück. Allerdings ist Engel & Völkers Capital und Partnerunternehmen immer auch Co-Investor. Dies sorgt jedoch nicht für einen Interessenkonflikt sondern vielmehr für Interessengleichheit. Auch beim Auswahlprozess profitieren Investoren von der Expertise von Engel & Völkers.

Warum machen die das eigentlich?

Auch Immobilien-Profis wie Engel & Völkers und assoziierte Unternehmen sind auf flexible Finanzierungsformen angewiesen. Wer zugleich in mehrere Projekte investieren möchte, nutzt gerne Mezzanine-Kapital, um die Eigenkapitalbasis zu stärken. Bei Immobilienprojekten kommt es auf ein gesundes Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital an. Bestimmte Quoten sind sogar gesetzlich vorgeschrieben. Investitionen von Privatanlegern in Nachrangdarlehen helfen Unternehmen wie Engel & Völkers dabei, diese Eigenkapitalquoten zu erreichen. Im Gegenzug erhalten Anleger attraktive Zinsen.

Bietet Engel & Völkers Capital Kundenservice?

Ja. Per Telefon und E-Mail können sich Investoren und auch Projektentwickler an EVC wenden. Auch hat die Plattform auf ihrer Webseite einen Bereich mit aktuellen Messeterminen eingerichtet. Dort können Anleger das Team hinter EVC treffen und gezielt Fragen stellen. Wie bei allen Crowdinvestment-Plattformen bietet auch EVC keine Anlageberatung. Fragen zum Prozess und zu Formalitäten können Interessenten aber stellen.

Engel & Völkers Capital: Pro und Contra

Pro:

  • EVC oder Partner investieren mind. 10 Prozent selbst
  • Variable Zinsen zwischen 4 und 7 % p.a.
  • Jedes Projekt wird anhand strukturierter Abläufe geprüft
  • Variable Laufzeiten
  • Je nach Projekt sogar Formen von Sicherheiten möglich

Contra:

  • Nachrangdarlehen bergen das Risiko des Totalverlusts
  • Eigeninitiative unbedingt erforderlich

Unser Engel & Völkers Capital Fazit

Mit dem Co-Investment-Ansatz geht Engel & Völkers Capital einen eigenen Weg. Wer selbst in Projekte investiert, kann diese auch intensiver prüfen und tätigt damit keine Anlageberatung. Auf diese Weise unterscheidet sich EVC von einem Großteil der Konkurrenz. Auf anderen Plattformen herrscht keine so große Interessengleichheit zwischen Vermittler und Investoren. Dieser vermeintlichen Sicherheit steht allerdings die reine Rechtsform der Investments auf EVC gegenüber: Klassische Nachrangdarlehen sind nur in eingeschränkter Form zu besichern. Andere Anbieter haben hier bereits andere Lösungen, wie beispielsweise Anleihen, im Angebot. Dennoch erfährt Engel & Völkers Capital großen Zuspruch.

Dies mag an den vielseitigen und attraktiven Immobilienprojekten oder an der Strahlkraft der Marke Engel & Völkers liegen. Auch die unterschiedlichen Risikoklassen auf der Plattform bieten Investoren vielfältige Möglichkeiten, ein Portfolio aus Nachrangdarlehen individuell zu gestalten. Leider bietet EVC keine Handelsplattform an – Anleger müssen also in jedem Fall warten, bis ein Projekt abgeschlossen ist. Da die Laufzeiten bei EVC jedoch sehr unterschiedlich sind, können sich Investoren auch darauf gut einstellen. Für die nächsten Monate hat EVC keine drastischen Neuerungen geplant. Man beobachtet aber den Markt und will Anlegern auch künftig attraktive Konditionen bieten. Bereits das bestehende Angebot und dabei vor allem die detaillierte Prüfung von Projekten durch renommierte Marktexperten machen Engel & Völkers Capital zu einer der interessantesten Plattformen für Crowdinvestments.

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