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ᐅ Exporo – Crowdinvesting Plattform im Test

Exporo - Angebot im Test
Exporo – investieren in Immobilienprojekte.

Exporo ist eine Investment-Plattform, auf der Anleger in Immobilienprojekte investieren können. So wird es bereits ab kleinen Beträgen möglich, Kapital über mehrere Projekte zu streuen. Die Auswahl von Objekten und das Investment laufen rein digital ab.

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EXPORO Angebot im Test

Wer ist EXPORO?

Vorstellung

Sich von verschiedenen Immobilien-Projekten ein Bild machen, Eckdaten vergleichen und schließlich individuell und mit wenigen Klicks ein eigenes Immobilienportfolio online zusammenstellen. Dies verspricht die Crowdinvesting-Plattform Exporo ihren Kunden seit der Gründung 2013. Auf diese Weise sollen Anleger Renditen von bis zu sechs Prozent erzielen können. Dazu vermittelt Exporo in erster Linie Nachrangdarlehen. Auch Anleihen, die auf einem Exporo-eigenen Handelsplatz umgesetzt werden können, sind als Anlageklasse möglich. Exporo hilft dabei, dass Kapitalnehmer und Investoren zusammen kommen und sorgt darüber hinaus für Transparenz.

Die Gründer

Vorstand Exporo Immobilienfinanzierung
orstand der Exporo AG. Von links nach rechts: Julian Oertzen, Vorstand Real Estate; Simon Brunke, CEO, Vorstand Finanzen & Vertrieb; Dr. Björn Maronde Vorstand IT & Marketing

Wie funktioniert Exporo?

So können Sie mit EXPORO in Immobilien investieren

Um sich auf Exporo ein Immobilien-Portfolio zusammenzustellen, ist eine unkomplizierte Registrierung nötig. Erst danach wird es möglich, aktuelle und bereits vergangene Angebote einzusehen. Zu jedem Projekt bietet Exporo Details wie die geplante Entwicklungsdauer oder die versprochene Rendite übersichtlich aufbereitet. Weitergehende Informationen erhalten Investoren im Rahmen eines Angebots-Exposés. Ist ein Projekt interessant, reichen wenige Klicks aus, um Beträge zwischen 500 und 10.000 Euro in ein Nachrang-Darlehen zu investieren. Der Betrag wird anschließend entweder mittels Lastschriftverfahren oder Überweisung investiert. Formulare müssen nicht ausgefüllt werden.

Beispiel für ein Angebots-Exposés

Exporo - Beispielobjekte Villa Berlin
Das Objekt Villa Berlin wird derzeit auf der Plattform angeboten. Anleger erfahren im Exposé alles Wissenswertes zum Objekt.

Während Nachrang-Darlehen Investitionszeiträume zwischen zwölf und 36 Monaten abdecken und sich häufig auf Neubauprojekte beziehen, bietet Exporo inzwischen auch Investments in Bestandsimmobilien an.

Dazu hat das Fintech eine Investitionsgesellschaft gegründet, die Anleihen zur Finanzierung bestimmter Bestandsimmobilien begibt. Diese Anleihen verfügen über eine Wertpapierkennnummer und sind über eine von Exporo betriebene Plattform handelbar. Die Anleihen sind nachrangig besichert und bieten Laufzeiten von mehreren Jahren sowie feste Kupons.

Werden Immobilien auf EXPORO überprüft?

Wie bei Crowdinvesting-Plattformen üblich, stellt Exporo auf seiner Webseite klar, dass Projekte und Bauträger nur eingeschränkt und anhand formaler Kriterien geprüft werden können. Die Plattform macht deutlich, dass die Einschätzung über die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Immobilien-Projekts dem Investor obliegt. Fragt man jedoch bei Exporo nach, gibt der Anbieter zu, bis zu neunzig Prozent der Projektanfragen von Entwicklern abzulehnen. Insbesondere seit im vergangenen Jahr ein mittels Crowdinvesting finanziertes Projekt eines Mitbewerbers in Schieflage geraten war, sind Anbieter vorsichtig geworden. Obwohl Crowdinvesting in Immobilien ein hohes Maß an Sachkenntnis und Eigeninitiative erfordert, können sich Anleger inzwischen darauf verlassen, dass auf Plattformen wie Exporo angebotene Projekte seriös geplant sind.

Welche Immobilien werden angeboten?

Vom Ärztehaus in Dietzenbach, über schickes Wohnen in Hamburg Blankenese bis hin zum Hotelprojekt in Frankfurt am Main – die auf Exporo angebotenen Projekte sind sehr unterschiedlich. Auf diese Weise können sich Investoren je nach den individuellen Anlagezielen geeignete Objekte aussuchen. Besonders interessant ist es, verschiedene Projekte miteinander zu kombinieren und das Risiko auf diese Weise zu streuen.

Zu den aktuellen Immobilienprojekten

Da Crowdinvesting-Portale wie ExporoBergfürstZinsbaustein oder auch Engel Völkers Capital unterschiedliche Schwerpunkte legen, ist das Angebot an Immobilien groß: Von Studentenwohnheimen über Wohnanlagen bis hin zu Einkaufs- und Gewerbeimmobilien ist alles dabei. Auf diese Weise können sich Privatanleger ein Immobilien-Portfolio ganz nach ihrem Wunsch zusammenstellen. Ein Schwerpunkt auf Wohnimmobilien plus Projekte im Bereich Alter und Soziales als Beimischung? Mit Hilfe von Immobilien-Crowdinvesting gar kein Problem.

Wo wird Ihr Kapital verwaltet?

Exporo arbeitet mit dem Zahlungsdienstleister Secupay AG zusammen, der sämtliche Investitionsbeträge projektbezogen an den Treuhänder Elbtreuhand Martius Steuerberatungsgesellschaft überweist. Der Treuhänder sorgt dafür, dass das Kapital gemäß den vertraglich vereinbarten Bedingungen an den Bauträger fließt. Mögliche Bedingungen sind der Erwerb eines Grundstücks oder die Baugenehmigung. So wird gewährleistet, dass der Bauträger Investitionskapital erst dann erhält, sobald er seine Pflichten erfüllt hat.

Wie funktionieren Nachrangdarlehen?

Nachrangdarlehen sind Kredite, die nachrangig zu klassischem Fremdkapital, wie beispielsweise Bankkrediten, bedient werden. Auf Exporo verpflichten sich Projektträger zu einer Gewinnabtretung. Das bedeutet, dass keine Gewinne abgeführt werden dürfen, bis nicht sämtliche Nachrangdarlehen bedient sind. Bilanziell gesehen führen Nachrangdarlehen zu sogenanntem Mezzanine Kapital, einer Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital. Die Nachrangigkeit führt dazu, dass Nachrangdarlehen in der Regel attraktiver verzinst sind als klassisches Fremdkapital. Doch auch zwischen den einzelnen Immobilienprojekten auf Exporo bestehen Unterschiede: Je nach Eckdaten des Immobilienprojekts, wie beispielsweise Vermietungsgrad oder Lage und Eigenkapitalanteil, kann die Verzinsung des Nachrangdarlehens höher oder geringer ausfallen. Wie bei allen Investments gilt auch bei Immobilienbeteiligungen über Exporo, dass eine höhere Rendite auch mit höheren Risiken einhergeht.

Welche Sicherheiten haben Investoren?

Wer auf Crowdinvesting-Plattformen in Immobilien investiert, handelt eigenverantwortlich und tätigt eine Anlage, die durchdacht sein will. Um die verschiedenen Angebote auf Exporo beurteilen zu können, sind Kenntnisse über den Immobilienmarkt sowie wirtschaftliche Abläufe von Nöten. Exporo gibt wie alle seiner Konkurrenten keine Garantie über den Erfolg eines Investments ab. Jedoch hilft die Plattform dabei, dass der Investitionsprozess strukturiert wird. Dafür arbeitet Exporo mit einem Zahlungsdienstleister und einem Treuhänder zusammen und sorgt so dafür, dass der Darlehensnehmer seinen Pflichten nachkommt.

Dazu gehören Vorbedingungen, wie der Kauf des Grundstücks, der Bauvorbescheid oder die Finanzierungszusage der Bank. Auf diese Weise ist gesichert, dass der Kreditnehmer das Kapital zweckgebunden einsetzt und das Kapital seitens der Exporo-Investoren erst fließt, nachdem eine Bank das Projekt ebenfalls geprüft hat. Darüber hinaus garantiert die Gewinnabtretung des Kreditnehmers, dass dieser erst Renditen aus dem Projekt abschöpfen kann, nachdem alle Nachrangdarlehen inklusive Zinsen getilgt sind. Diese Gewinnabtretung ersetzt bei Neubauprojekten die Grundschuld. Bei Bestandsimmobilien kann je nach Projekt zusätzlich eine Grundschuld für Investoren eingetragen werden.

Die Grundschuld ist eine Belastung, die für ein Grundstück aufgenommen wird und dient zur Absicherung von Schulden des jeweiligen Eigentümers. Unter einem Grundschulddarlehen versteht man ein Darlehen, welches durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird. Diese Grundschuld sichert der Bank das Recht, im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Haus, beispielsweise im Rahmen einer Zwangsvollstreckung, zu veräußern. Mit diesem Geld wird dann das Darlehen zurückgezahlt. Quelle: financescout24.de

Die Sicherheit eines Investments erhöht auch der Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers. Dieser ist bei Exporo gemeinsam mit anderen Eckdaten bereits vor einem Investment einsehbar. Während der Investitionsphase erhalten Exporo-Nutzer zudem regelmäßige Updates über ihre Investments und sehen so, ob alles nach Plan verläuft.

Welche Risiken bestehen für Investoren?

Da Investments bei Exporo nachrangig besichert sind, kann es zu Verlusten für Anleger kommen. Vor allem im Falle einer Insolvenz von Projektentwicklern ist mit Ausfällen zu rechnen. Ursachen dafür können gestiegene Baukosten oder geringere Verkaufserlöse für Wohnungen oder Geschäftsräume sein. Wie auch bei anderen Geldanlagen, kommt es bei nachrangigen Immobilieninvestments entscheidend auf die Eckdaten an. Solide finanzierte Projekte in guten Lagen gelten als weniger riskant als Projekte mit einem geringen Eigenkapitalanteil in weniger gefragten Regionen. Wie bei einem herkömmlichen Immobilieninvestment auch, müssen sich Investoren genau mit den jeweiligen Projekten vertraut machen.

Exporo: Pro und Contra

Pro:

  • Immobilien-Investments ab 500 Euro
  • Hoher Diversifikationsgrad möglich
  • Schwarmintelligenz sorgt für Transparenz
  • Geringe Kosten für Investoren
  • Attraktive Verzinsung möglich

Contra:

  • Investments nur nachrangig besichert
  • Hohes Maß an Sachkenntnis erforderlich

Unser Exporo Fazit:

Exporo bietet Anlegern auf unkomplizierte Weise Zugang zu attraktiven Immobilien. Jedoch ist bei Nutzern der Plattform auch Eigeninitiative gefragt: Wer Immobilien-Projekte entsprechend der persönlichen Finanzplanung und Risikoneigung auswählen möchte, muss sich informieren. Dies macht Exporo seinen Kunden allerdings leicht. Jede Projektseite enthält umfangreiche Informationen und bietet im weiteren Projektverlauf zusätzliche Updates.

Im Vergleich zu Direktinvestments in Immobilien ermöglicht Exporo bereits ab geringen Beträgen (ab 500 Euro) eine breite Diversifikation. Vergleicht man das Angebot von Exporo mit geschlossenen Immobilienfonds, so fallen vordergründig die geringeren Kosten auf. Da bei Exporo die Projektentwickler die Kosten tragen und diese ihrerseits in ihrer Kalkulation berücksichtigen, dürfte der tatsächliche Kostenvorteil von Nachrangdarlehen allerdings nicht mehr so groß sein. Ein handfester Vorteil gegenüber Immobilienfonds sind allerdings die festen Zinssätze. So wissen Anleger, was von ihrem Investment zu erwarten ist und können mit künftigen Erträgen besser planen.

Obwohl Investments in Nachrangdarlehen wenigster stark reguliert sind als beispielsweise geschlossene Immobilien-AIF nach Kapitalanlagegesetzbuch, sind sich die Anbieter der Crowdinvesting-Plattformen bewusst darüber, dass ihr eigener Erfolg eng mit dem Erfolg der vermittelten Anlagen verknüpft ist. Aus diesem Grund prüfen Anbieter wie Exporo neue Projekte auch sehr genau und stellen Projektträger auf den Prüfstand. Hinzu kommen aufmerksame Investoren und Beobachter, die sich in einschlägigen Foren über neue Investitionsmöglichkeiten austauschen.

Trotz der Prüfungen seitens der Crowdinvesting-Plattformen und der Schwarmintelligenz müssen sich Investoren jedoch darüber in Klaren sein, dass sie unternehmerisch handeln. Wer sich dessen bewusst ist und das nötige Wissen mitbringt, findet bei Exporo allerdings gute Bedingungen für diversifizierte Immobilieninvestments.

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Video-Tipp: So funktioniert Exporo

Auf der Invest 2018 habt die Redaktion mit Julian Schultes, Head of Customer Support bei Exporo über das Angebot, die Risiken und die Chancen digitaler Immobilieninvestments gesprochen.

Bilden Sie sich ihre eigene Meinung und testen Sie noch heute das Angebot von Exporo. Lesen Sie auch unsere weiteren Testberichte.