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ᐅ zinsbaustein – Crowdinvesting in Immobilien im Test

Zinsbaustein Testbericht
Zinsbaustein – Online Geld anlegen mit Crowdinvesting in Immobilien

zinsbaustein.de, die digitale Plattform für Immobilieninvestments, wurde im Januar 2016 gegründet. Das Portal eröffnet einem breiten Spektrum von Anlegern Zugang zu Anlageklassen, die traditionell semi-institutionellen und institutionellen Investoren vorbehalten waren.

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zinsbaustein Angebot im Test

Was ist zinsbaustein?

Vorstellung

zinsbaustein ist ein Crowdinvesting-Portal für Immobilien. Die Plattform vermittelt Nachrangdarlehen an Investoren. zinsbaustein wurde 2016 gegründet und hat mit Sontowski & Partner Group einen starken Partner aus den Bereichen Immobilien und Finanzen. Gegenüber vergleichbaren Plattformen unterscheidet sich zinsbaustein durch seine fixen Konditionen: der Zins liegt immer bei 5,25 Prozent.

Update: Company-Builder Finleap trennt sich von seinen Anteilen an zinsbaustein. Erst vor zwei Jahren baute Finleap gemeinsam mit Sontowski & Partner die auf Immobilien spezialisierte Crowdinvestment-Plattform auf. (zum Beitrag)

Das Team

Die Gründer von zinsbaustein:

Zinsbaustein - Team
Die Geschäftsführer von zinsbaustein: Rainer Pillmayer und Volker Wohlfarth (Fotos: Robert Lehmann)

Wie funktioniert zinsbaustein?

Die Plattform agiert als Vermittler von Nachrangdarlehen im Immobilienbereich. Investoren können sich bei zinsbaustein anmelden und erhalten dann Zugang zu aktuellen Immobilienprojekten, können diese vergleichen und ein Investment ab 500 Euro wagen. Der Vertrag kommt direkt mit dem Anbieter des Projekts zustande. Nachdem das Investitionskapital bei einer Treuhänder-Bank eingegangen ist, entstehen Zinsansprüche. zinsbaustein bietet Anlegern die Möglichkeit, Kapital über mehrere Immobilien-Projekte zu streuen.

Welche Investitionsformen gibt es?

zinsbaustein bietet ausschließlich Nachrangdarlehen an. Diese Darlehen gelten als sogenanntes Mezzanine-Kapital. Das heißt, sie sind nicht besichert und werden im Falle der Insolvenz des Bauträgers nachrangig bedient. Da es sich um Fremdkapital handelt, besteht für Anleger keine Nachschusspflicht. zinsbaustein legt Wert darauf, nur Projekte anzunehmen, deren Risiko überschaubar ist. Aus diesem Grund gibt es auf der Plattform auch einen Einheitszinssatz in Höhe von 5,25 Prozent auf alle Investments. Unterschiede nach Risikoklassen, wie sie andere Crowdinvesting-Plattformen kennen, gibt es bei zinsbaustein bislang nicht.

Dennoch können Anleger in verschiedenartige Projekte investieren. Die angebotenen Investments reichen von Neuentwicklungen über Renovierungen bis hin zu Investments in Bestandsimmobilien. Auf diese Weise können sich Investoren auch ohne unterschiedliche Risikoklassen ein ausgewogenes Portfolio zusammenstellen.

Angebote Zinsbaustein
Investment und Immobilien-Kredite leicht gemacht: zinsbaustein stellt neue Projekte übersichtlich dar.

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Ab welchen Beträgen kann man investieren?

Investments sind ab 500 Euro möglich. Jeder Anleger, der keine Kapitalgesellschaft ist, kann bis zu 1.000 Euro investieren. Wer ein frei verfügbares Einkommen von mindestens 100.000 Euro hat, darf bis zu 10.000 Euro anlegen. Die Investitionssumme darf weiterhin das Doppelte des gemittelten Nettomonatseinkommens und höchstens 10.000 Euro nicht übersteigen. Kapitalanlagegesellschaften sind von diesen Regelungen des  Vermögensanlagegesetzes nicht betroffen

Fallen für Investoren Kosten an?

Zinsbaustein ist kostenfrei. Gebühren oder Aufgelder gibt es nicht. Der gesamte Investitionsbetrag ist zu 100 Prozent zweckgebunden und komplett verzinst. Selbst Steuern werden nicht automatisch abgeführt. Aus diesem Grund empfiehlt zinsbaustein seinen Mitgliedern, einen Steuerberater zu kontaktieren, bzw. Einkünfte ordentlich zu deklarieren.

Welche Zuwendungen erhält zinsbaustein?

Zinsbaustein bekommt vom jeweiligen Bauträger eine Gebühr für die Vermittlung der Darlehen.

Wie können sich Investoren informieren?

zinsbaustein bietet auf seiner Webseite einen detaillierten Bereich an, auf dem sich Anleger über kommende Projekte informieren und vormerken sowie in aktuelle Projekte direkt investieren können. Jedes Projekt wird ausführlich dargestellt. Hintergründe zu den geplanten Vorhaben sowie Informationen zum Projektentwickler, zur Lage und Objekt runden das Projekt-Portfolio ab. Bei laufenden Vorhaben informiert auch ein Zeitstrahl darüber, in welcher Phase sich ein Projekt gerade befindet. Da die Zinsen bei zinsbaustein durchweg 5,25 Prozent betragen, sind Projekte leichter vergleichbar. Lediglich die Laufzeit variiert. Sie ist nach Angaben von zinsbaustein stets großzügig bemessen, um Verzögerungen weitgehend ausschließen zu können.

Was passiert, wenn das Kapital nicht rechtzeitig zurückgezahlt wird?

Investoren behalten das Recht auf Rückzahlung. Dieses besteht gegenüber dem Projektentwickler, welcher auch für die Rückzahlung verantwortlich ist. Bei einem Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt können Forderungen der Darlehensgeber so lange nicht geltend gemacht werden, bis eine Insolvenz des Projektentwicklers als Folge der Geltendmachung dieser Forderungen ausgeschlossen ist. Im Falle eines Insolvenzverfahrens treten die Forderungen aus Nachrangdarlehen hinter die Ansprüche der übrigen Gläubiger zurück und werden erst dann erfüllt, nachdem sämtliche Ansprüche ohne Nachrang erfüllt sind.

Welche Sicherheiten gibt es?

Zinsbaustein besteht darauf, lediglich Vermittler zwischen Projektentwicklern und Investoren zu sein. Sicherheiten bestehen bei Nachrangdarlehen, wie sie bei zinsbaustein vermittelt werden, keine. Die Plattform verweist darauf, dass es von der Bonität abhängig ist, ob ein Bürge seinen Verpflichtungen im Ernstfall überhaupt nachkommen kann. Da Sicherheiten immer auch mit Kosten verbunden sind, verzichtet zinsbaustein darauf. Wie andere Plattformen, vereinbart auch zinsbausein sogenannte Gewinnabtretungen. Das bedeutet, dass Projektentwickler erst Gewinne abführen dürfen, nachdem die Kreditgeber ausgezahlt sind. zinsbaustein wirbt allerdings nicht mit diesen Gewinnabtretungen, da es nicht den Eindruck erwecken möchte, es handle sich dabei um Sicherheiten.

Welche Pflichten haben Anleger?

Anleger müssen sich darüber im Klaren sein, dass ein Investment in Nachrangdarlehen zum Totalverlust führen kann. Zwar geben Plattformen wie zinsbaustein vor, Projekte selbst zu prüfen, doch verbleibt das Risiko beim Investor. Aus diesem Grund sind Anleger dazu verpflichtet, sich mit der rechtlichen Konstruktion des Nachrangdarlehens auseinanderzusetzen. Auch eine Beurteilung des jeweiligen Immobilienprojekts schadet nicht, um den Erfolg abschätzen zu können. Formell entstehen Investoren bei zinsbaustein wenige Pflichten: Neben der Einzahlung des Darlehensbetrags auf das Treuhandkonto verbleibt nach Abschluss eines erfolgreichen Investments die Pflicht, Steuern abzuführen.

Sind Investments von zinsbaustein unabhängig?

Verträge werden zwischen Investoren und Projektentwicklern geschlossen. Sie sind somit auch unabhängig von zinsbaustein gültig.

Bietet zinsbaustein Kundenservice?

Ja, zinsbaustein ist per Telefon und E-Mail in Berlin erreichbar.

zinsbaustein: Pro und Contra

Pro:

  • Unkomplizierte Investments in Immobilienprojekte
  • Kein Unterschied nach Risikoklassen
  • Verschiedene Projekte in unterschiedlichen Regionen
  • Keine Werbung mit trügerischen Sicherheiten, wie Gewinnabtretungen
  • Kostenfrei

Contra:

  • Bislang nur Nachrangdarlehen im Angebot

Unser zinsbaustein Fazit

zinsbaustein bietet Anlegern auf unkomplizierte Art und Weise Zugang zu attraktiven Investments in Nachrang-Darlehen aus dem Immobilienbereich. Da zinsbaustein nicht mit Risikoklassen arbeitet und versucht, auf seiner Plattform Projekte von ähnlich hoher Qualität anzubieten, wird es für Investoren leichter, sich für Investments zu entscheiden. Die Bandbreite potenzieller Projekte ist dabei groß: Vom Gewerbeobjekt bis hin zum Mehrfamilienhaus oder dem Studentenwohnheim – das Angebot an Projekten war in der Vergangenheit vielfältig. Leider stehen nicht immer zeitgleich mehrere Projekte zur Auswahl. Dies und der Umstand, dass es nur einen Einheitszins gibt, könnte Anleger dazu verleiten, Ihr Investitionskapital nicht über mehrere Projekte zu streuen. Dies ist aber – wie auch auf allen anderen Plattformen  – auch bei zinsbaustein geboten. Erst mit einer großen Streuung können Nachrangdarlehen ihre Stärken voll ausspielen und zu einem soliden Rendite-Fundament für die eigene Finanzplanung werden. Das Vermögensanlagegesetz kann einigen Investoren bei einer optimalen Streuung über verschiedene Projekte im Wege stehen.

Track-Record bei Zinsbaustein
Wie immer bei Crowdinvesting lohnt es sich, Kapital über mehrere Projekte zu streuen.

Anleger sollten sich darüber im Klaren sein, dass diese Form der Geldanlage selbstbestimmtes Handeln und Hintergrundwissen erfordert. Nur wer Immobilienprojekte beurteilen kann und zudem ausreichend Kapital hat, um seine Investments auch über mehrere Projekte streuen zu können, sollte Crowdinvesting nutzen. Während andere Plattformen bereits Anleihen im Angebot haben, gibt es bei zinsbaustein bislang lediglich Nachrangdarlehen. Gegenüber Geld-Digital kündigt man bei zinsbaustein jedoch bis zum Jahresende Produktinnovationen an. Nicht auszuschließen, dass die Plattform dann ebenfalls Anleihen im Angebot haben wird.

Da Anleihen nach Anhebung der Prospektfreigrenze auf 8 Millionen Euro im Juli 2018 gegenüber Nachrangdarlehen unter gewissen Umständen Vorteile bieten, ist damit zu rechnen, dass Bauprojekte, die von den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen und der Emission von Anleihen profitieren, vorübergehend auf andere Plattformen ausweichen. Bis zinsbaustein mit neuen Produkten im Herbst nachzieht, dürfte das Angebot an Projekten bei zinsbaustein nicht größer werden. Für Anleger, welche das einfache Konzept von zinsbaustein schätzen und die ohnehin nach und nach in Immobilien-Kredite investieren möchten, sollte das aber kein Hindernis sein.

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Video-Tipp: So funktioniert Zinsbaustein

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