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ᐅ Zinsland – Immobilien Crowdfunding im Test

Zinsland Testbericht & Vergleich
Zinsland – die neue Art in Immobilien zu investieren.

Zinsland ist eine Immobilien Crowdinvesting-Plattform, auf der Anleger in verschiedene Immobilienprojekte investieren können. Bereits ab kleinen Beiträgen ist das möglich. Dadurch können Anleger ihr Kapital auf verschiedene Projekte streuen.

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Zinsland Angebot im Test

Was ist Zinsland?

Vorstellung

Zinsland wurde 2014 von erfahrenen Immobilienfinanzierern mit dem Ziel gegründet, Anlegern in Zeiten der Niedrigzinsphase Immobilienprojekte einfach und transparent näherzubringen. Dazu vermittelt Zinsland seit seinem Marktstart Mezzanine-Kapital in Form von Nachrangdarlehen. Seit einiger Zeit bietet das Portal auch Anleihen an.

Das Team

Gründerteam Zinsland
Die Gründer von Zinsland: Michael von Gruenewaldt (li.), Henning Frank, Carl von Stechow (re.).

Die Macher von Zinsland verfügen über eine langjährige Erfahrung in der Finanzierung von Immobilienprojekten. Zudem haben sie auch ein über die Jahre gewachsenes Netzwerk an etablierten Projektentwicklern.

Wie funktioniert Zinsland?

Projektentwickler stellen ihre Projekte und die Finanzierungsdetails auf Zinsland vor. Investoren können Kleinbeträge mit wenigen Klicks anlegen. Ist ein Projekt finanziert, hält Zinsland Anleger über Fortschritte oder Verzögerungen auf dem Laufenden. Am Ende der Laufzeit erhalten Anleger Anlagekapital nebst Zinsen zurück.

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Welche Investitionsformen gibt es?

Neben Nachrangdarlehen bietet Zinsland auch Anleihen an. In beiden Fällen informieren sich Investoren auf Zinsland über die jeweiligen Projekte und schließen die Anlage online ab. Bei Nachrangdarlehen stellen Anleger den Projektentwicklern sogenanntes Mezzanine-Kapital zur Verfügung. Dieses bietet auf Zinsland zwischen fünf und sieben Prozent Zinsen. Verwahrung und Verwaltung des eingezahlten Kapitals wird über ein insolvenzgesichertes Treuhandkonto bei Secupay realisiert. Jede Investition in Nachrangdarlehen ist zweckgebunden. Im Falle einer Insolvenz der Projektgesellschaft kann ein Totalverlust entstehen.

Die von der BaFin als Zahlungsinstitut zugelassene secupay AG mit Sitz in Pulsnitz bei Dresden ist auf Payment-Verfahren – sowohl für den stationären als auch für den Online-Handel – spezialisiert. Der Fokus liegt auf Lösungen für den Mobile-, eCommerce- und POS-Checkout.

Zinsland Investmentprozess
Der Investmentprozess bei zinsland.

Künftig will Zinsland auch Anleihen anbieten. Hierbei erhalten Anleger eine vierteljährliche Ausschüttung. Weitere Details und Modalitäten, wie die Handelbarkeit von Anleihen oder auch Bürgschaften, werden in der jeweiligen Dokumentation des Projekts geregelt.

Fallen für Investoren Kosten an?

Anders als beispielsweise bei geschlossenen Immobilienfonds, fließen einhundert Prozent des Investitionskapitals der Anleger in das jeweilige Immobilienprojekt. Kaufgebühren entstehen bei Zinsland nicht. Der Anbieter erhält von den Projektgesellschaften ein Honorar.

Was ist Mezzanine-Kapital?

Mezzanine-Kapital ist eine Mischform zwischen Eigenkapital und Fremdkapital. Für Projektentwickler hat Mezzanine-Kapital den Vorteil, dass es von Banken wie Eigenkapital bewertet wird. Auf diese Weise können durch den Einsatz von Mezzanine-Kapital die Kosten für Fremdkapital gedrückt werden. Dafür nehmen Projektentwickler gerne die höhere Zinslast von Mezzanine-Kapital in Kauf, die sich aus der Nachrangigkeit gegenüber klassischen Fremdkapitalforderungen ergibt und suchen Geber von Nachrangdarlehen. Zinsland bringt Kapitalgeber und Projektentwickler zusammen.

Was bedeutet qualifizierter Rangrücktritt?

Nachrangdarlehen sind – wie der Name schon sagt – nachrangig. Allerdings werden Nachrangdarlehen klassischerweise vor den Gesellschaftern des Projektunternehmens bedient. Der qualifizierte Rangrücktritt bedeutet nun, dass Investoren über Zinsland genau dann von ihrer Vorrangigkeit gegenüber Gesellschaftern des Projektunternehmens zurücktreten, wenn die Befriedigung von Forderungen der Investoren die Insolvenz der Projektgesellschaft zur Folge hätte. Die Zahlungen werden dann solange ausgesetzt, bis die Insolvenzgefahr gebannt ist. Für Crowdinvestoren können so Verzögerungen entstehen.

Sind bereits mit Zinsland kooperierende Projektentwickler insolvent gegangen?

Ende 2017 wurde über den Projektentwickler Conrem-Ingenieure GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Das Unternehmen hatte auf Zinsland das Projekt „Luvebelle“ eingestellt. In einem Statement bedauert Zinsland die Entwicklung und betont, mit dem Projektentwickler in Gespräche getreten zu sein, um den gestellten Insolvenzantrag noch einmal zurückzunehmen. Als Reaktion auf die Insolvenz kündigte die Plattform an, seine Produktpalette um regulierte Anleihen zu erweitern.

Mit welchen Partnern arbeitet Zinsland zusammen?

Aktuell sind 27 Projektentwickler auf der Webseite von Zinsland als Partner aufgeführt. Die Plattform gibt vor, nur mit etablierten Unternehmen zusammenzuarbeiten, die bereits in der Vergangenheit solide Immobilien-Projekte abgewickelt haben. Zu jeder Gesellschaft findet sich auf Zinsland ein Kurzportrait. Mit dabei: Gründungsjahr, Umsatz und die  Anzahl der realisierten Projekte. Weiterhin sind die Webseiten der Unternehmen verlinkt. Investoren können sich auf diese Weise ein besseres Bild machen und müssen Details nicht selbst recherchieren.

Erfahrene Partner bei Zinsland
Zinsland arbeitet nach eigenen Angaben nur mit erfahrenen Projektentwicklern zusammen und stellt diese auf seiner Webseite vor.

Welche Sicherheiten gibt es?

Zinsland spricht im Zusammenhang mit Nachrangdarlehen bewusst nicht von Sicherheiten und verweist darauf, dass echte Sicherheiten, die im Ernstfall auch Bestand haben, bei dieser Produktgattung nicht möglich sind. Stattdessen versucht die Plattform, Anleger umfassend über die Anlageform an sich und einzelne Projekte zu informieren. Weiterhin rät Zinsland dazu, Investments in Nachrangdarlehen zu streuen. Für Investoren mit einem konservativeren Risikoprofil entwickelt Zinsland Anleihen, welche werthaltig zu besichern sind und Anlegern damit echte Sicherheiten bieten können.

Was bedeutet das Kleinanlegerschutzgesetz für Investoren?

Das Kleinanlegerschutzgesetz verhindert, dass private Anleger gemessen an ihrem Vermögen zu große Investments in Produkte wie Nachrangdarlehen tätigen. Das Gesetz sieht vor, dass Privatpersonen ohne Abgabe einer Selbstauskunft maximal bis zu 1.000 Euro bei einem Emittenten investieren dürfen. Mit einer Selbstauskunft sind Investments von bis zum Doppelten des monatlichen Nettogehalts möglich, maximal allerdings 10.000 Euro. Wer ein frei verfügbares Vermögen von mindestens 100.000 Euro hat, darf diesen Höchstbetrag ebenfalls bei einem Emittenten investieren. Für Kapitalanlagegesellschaften gelten diese Grenzen nicht.

Welche Pflichten haben Anleger?

Wer in Nachrangdarlehen investiert, tätigt ein komplexes Investment. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Anleger sämtliche Projekte auf ihre Plausibilität prüfen und sich auch des rechtlichen Konstrukts der Nachrangdarlehen oder der Modalitäten von Anleihen bewusst sind. Nur dann wird ein verantwortungsbewusstes Investment auf Zinsland möglich. Darüber hinaus ist es ratsam, seine Investments in Nachrangdarlehen über mehrere Projekte zu streuen. So verteilt sich auch das Risiko.

Zinsland Angebote
Immobilien-Projekte werden auf Zinsland übersichtlich dargestellt. So können Investoren leicht vergleichen. Einen Blick ins Kleingedruckte ersetzen diese Exposés allerdings nicht.

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Sind Investments von Zinsland unabhängig?

Verträge werden zwischen Investoren und den jeweiligen Projektgesellschaften geschlossen und sind unabhängig von Zinsland gültig.

Bietet Zinsland Kundenservice?

Wie alle anderen Crowdinvestment-Plattformen auch, darf Zinsland keine Anlageberatung bieten. Die Plattform ist aber montags bis freitags von 9.00 bis 18.00 Uhr telefonisch sowie rund um die Uhr per E-Mail erreichbar, um Fragen rund um den Anlageprozess, die Projekte und die steuerliche Behandlung von Erträgen zu beantworten.

Zinsland: Pro und Contra

Pro:

  • Variable Zinsen zwischen 5 und 7 % p.a.
  • Langjährige Zusammenarbeit mit Projektentwicklern
  • Kurze Laufzeiten
  • Neue Produktgattung verspricht besicherte Investments

Contra:

  • Investment erfordert hohes Maß an Eigenverantwortung

Unser Zinsland Fazit

Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über eine Projektgesellschaft Ende 2017 hat viele Anleger von Zinsland verunsichert. Doch die Plattform hat daraus Lehren gezogen: Die Geschäftsbeziehung zu den Initiatoren des Projekts wurde gekappt und neue Produkte angekündigt. Mit Anleihen will Zinsland künftig Anlegern mit konservativerem Risikoprofil gerecht werden und diesen echte Sicherheiten bieten.

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Im Bereich der Nachrangdarlehen bietet Zinsland Laufzeiten ab zwölf Monaten und hebt sich damit von anderen Anbietern ab. Allerdings sollten sich Investoren darüber im Klaren sein, dass es vor allem bei knapp bemessenen Zeitplänen immer auch zu Verzögerungen kommen kann. Diese Möglichkeit besteht laut den Verträgen und sollte von Anlegern auch berücksichtigt werden. Gerade bei Projekten mit kurzen Laufzeiten ist es ratsam, nur Kapital zu investieren, das man nicht unmittelbar benötigt. Wie Nutzer von Zinsland berichten, kam es in der Vergangenheit zum wiederholten Mal zu Verzögerungen. Diese werden zwar kommuniziert, könnten aber durch eine großzügigere Planung mitunter vermieden werden.

Ansonsten agiert die Plattform äußerst transparent und stellt Anlegern alle nötigen Informationen detailliert zur Verfügung. Insbesondere die Übersichtsseiten der Projektpartner sind informativ und die weitergehenden Links laden Anleger dazu ein, eigene Recherchen anzustellen. Der Verzicht auf Werbung mit vermeintlichen Sicherheiten bei Nachrangdarlehen schafft Vertrauen und animiert Anleger dazu, eigenverantwortlich zu handeln. Auch betont Zinsland, dass Sparer ihr Kapital unbedingt über mehrere Projekte streuen sollten, um einen Diversifikationseffekt zu erzielen. Mit den Anleihen, welche das Portal bald im größeren Stil anbieten wird, steigt die Chance, individuellen Risikoprofilen noch besser gerecht werden zu können. Anleger können sich dank Sicherheiten bei Anleihen noch besser ein Portfolio bauen, das zur eigenen Anlagephilosophie passt.

Bilden Sie sich ihre eigene Meinung und testen Sie noch heute das Angebot von Zinsland. Lesen Sie auch unsere weiteren Testberichte.